Даже самая красивая реклама не расскажет, что на самом деле ждёт вас после подписания договора. Чтобы покупка не превратилась в лотерею, важно подходить к выбору и приёмке квартиры системно — как профессиональный эксперт.

Ниже — подробный чек-лист, который поможет понять, на что смотреть до покупки и после сдачи дома. Он составлен так, чтобы даже человек без строительного опыта мог оценить реальное качество новостройки и задать застройщику нужные вопросы.

До покупки: изучаем проект, документы и качество строительства

Первое правило — не смотреть только на рендеры. Все, что выглядит идеально на картинках, должно подтверждаться документами и техническими характеристиками.

1. Генплан и расположение корпусов

Попросите у менеджера генеральный план жилого комплекса. Он показывает, как будут расположены дома, детские площадки, паркинги, зоны отдыха и выезды. На плане можно увидеть:

• есть ли двор без машин или парковка прямо под окнами;
   
• насколько плотно стоят корпуса — будут ли окна смотреть в окна;
   
• предусмотрено ли озеленение, спортивные и детские зоны;
   
• не проходит ли рядом оживлённая магистраль или промзона.
   

Если генплан закрыт или менеджер показывает только схематичный рисунок, — повод насторожиться.

2. Внешняя и внутренняя отделка (МОП)

МОП — это места общего пользования: подъезды, холлы, лифтовые зоны, лестницы. Именно здесь особенно видно, к какому классу относится дом.

Обратите внимание:

• из чего выполнен пол и стены (керамогранит или дешёвый линолеум);
   
• есть ли отделка потолков, подсветка, дизайнерские элементы;
   
• установлены ли почтовые ящики, колясочные, помещение для консьержа;
   
• насколько чисто и аккуратно выполнены стыки и углы.
   

Настоящий комфорт и бизнес-класс виден уже с порога — и не только по ламинату в холле, а по общей культуре отделки.

3. Инженерные системы и материалы

Застройщик обязан указать в техническом описании тип инженерных систем:

• отопление (центральное или автономное);
   
• вентиляция (естественная или приточно-вытяжная);
   
• кондиционирование (чиллер-фанкойл или сплит);
   
• водоснабжение и фильтрация;
   
• электропроводка и автоматы.
   

Попросите этот документ и сравните с обещаниями из буклета. Если «вентиляция с подогревом воздуха» на деле оказалась обычным вентиляционным отверстием, вы имеете право задать вопросы и потребовать разъяснений.

4. Паркинг и кладовые помещения

На этапе покупки уточните:

• есть ли подземный или наземный паркинг;
   
• как распределяются машиноместа — по квоте или по отдельной продаже;
   
• есть ли кладовые и комнаты для велосипедов/колясок;
   
• как осуществляется доступ — через лифт или отдельный вход.
   

Если парковка отсутствует, а рядом нет бесплатных мест, со временем это станет серьёзной проблемой.

5. Качество окон и шумоизоляция

Окна — слабое место многих новостроек. Уточните у застройщика:

• какой профиль используется (ПВХ, алюминий, дерево);
   
• какая толщина стеклопакета (2 или 3 камеры);
   
• есть ли функция микропроветривания.
   

Также спросите, какие материалы шумоизоляции применяются в стенах и перекрытиях. В комфорте и бизнесе обязана быть межквартирная звукоизоляция, иначе вы будете слышать телевизор соседей.

6. Проверяем документы: законность строительства

Перед бронированием квартиры убедитесь, что у застройщика есть:

• Разрешение на строительство;
   
• Проектная декларация (размещена на сайте наш.дом.рф);
   
• Договор долевого участия (ДДУ) по 214-ФЗ;
   
• Аккредитация банка, открывающего эскроу-счета.
   

Если вам предлагают «предварительный договор» без регистрации, — откажитесь. Без регистрации в Росреестре вы не защищены законом, и вернуть деньги будет крайне сложно.

7. Проверьте застройщика

Посмотрите компанию на портале ЕРЗ. Там есть рейтинг застройщика, количество завершённых проектов, информация о судах и задержках. Добросовестные девелоперы всегда на виду, а проблемные компании стараются скрывать следы.

8. Задайте вопросы до покупки

Не бойтесь задавать менеджеру прямые вопросы:

• кто будет управлять домом;
   
• какие тарифы на обслуживание;
   
• какие инженерные системы установлены;
   
• что входит в благоустройство;
   
• какой срок гарантии на дом.
   

Если менеджер не знает ответов или уходит от темы — это тревожный сигнал.

После сдачи: осмотр квартиры и проверка качества работ

Даже если дом введён в эксплуатацию, не стоит расслабляться. На приёмке важно внимательно осмотреть квартиру и общие зоны.

9. Вентиляция и отоплениея

Проверьте, работает ли вентиляция. Поднесите к решётке лист бумаги — он должен притягиваться. Если нет, возможно, система не подключена. Отопление должно быть равномерным — все батареи одинаково тёплые, нет холодных углов. Попросите включить подачу тепла при осмотре, если приёмка проходит зимой.

10. Стыки панелей, потолков и полов

Осмотрите стыки панелей, потолков, оконных откосов. Не должно быть трещин, щелей и видимых следов штукатурки. Проверьте ровность стен — допустимое отклонение по СНиП не более 3 мм на метр.

Если заметили дефекты — составьте акт замечаний. Застройщик обязан устранить их за свой счёт.

11. Проверяем двери и окна

Двери должны открываться и закрываться без заеданий, без трещин и перекосов.
Проверьте уплотнители, замки и петли.
Окна — без сколов и царапин, стеклопакеты не должны «потеть».

12. Лифты и общие зоны

Осмотрите лифты — они должны быть чистыми, с защитной плёнкой, без ржавчины и вмятин. Лифтовая кабина должна быть просторной, особенно если это дом бизнес-класса.

Посмотрите подъезд: освещение, двери, ступени. Если дом заявлен как «комфорт+», но на полу линолеум и пахнет сыростью — это повод составить жалобу.

13. Уровень отделки

Если квартира сдаётся с чистовой отделкой, проверьте качество:

• Ровность стен и полов;
   
• Без пузырей на обоях;
   
• Целостность плинтусов и плитки;
   
• Работу всех розеток и выключателей.
   

Не стесняйтесь использовать лазерный уровень и тестер розеток — они покажут реальное качество.

14. Что спросить у менеджера после сдачи

После получения ключей уточните:

• Состав инженерных систем — где находятся стояки, счётчики, фильтры;
   
• Гарантийные сроки на квартиру и общие части дома (обычно 5 лет на конструкцию, 3 года на отделку);
   
• Тарифы управляющей компании — сколько и за что вы будете платить;
   
• Как подаются показания счётчиков и когда начинается начисление коммуналки.
   

15. Управляющая компания

Управляющая компания — это тот, кто реально определяет комфорт вашей жизни. Проверьте, есть ли у неё лицензия и отзывы. Уточните, входит ли в обслуживание охрана, уборка, вывоз мусора, обслуживание лифтов. Если тарифы выше рыночных, попросите смету — по закону вы имеете право знать, за что платите.

16. Не подписывайте акт приёмки сразу

Если обнаружили недочёты — трещины, кривые стены, царапины — не спешите подписывать акт. В акте приёмки можно указать замечания и требовать устранения в течение 45 дней.

Подпись без проверки означает, что вы приняли объект без претензий. После этого исправить будет сложнее.

17. Проверьте двор и паркинг

После сдачи дома осмотрите территорию:

• Работает ли освещение;
   
• Есть ли асфальт и бордюры;
   
• Озеленение и детские площадки соответствуют проекту;
   
• Работает ли шлагбаум или охрана.
   

Застройщик обязан благоустроить двор до ввода в эксплуатацию, если иное не прописано в документах.

18. Уточните страховку и обслуживание

Некоторые застройщики предлагают страховку квартиры или участие в программе сервисного обслуживания. Уточните, входит ли это в стоимость, и какие услуги включены — не всегда «бонусы» действительно бесплатны.

19. Сфотографируйте всё

Перед подписанием документов обязательно сфотографируйте квартиру, МОП и любые замечания. Фото — это доказательство, если придётся обращаться с претензией.

20. Финальный совет

Не торопитесь. Хорошая квартира — это не только стены и окна, а совокупность деталей: инженерия, качество сборки, благоустройство, обслуживание.

Проверяйте каждый пункт, фиксируйте всё письменно, и не стесняйтесь требовать исполнения по закону.

Покупка новостройки — серьёзный шаг. Но если подойти к нему с этим чек-листом, вы сможете не просто выбрать красивый дом, а приобрести настоящий комфорт, который оправдает каждую вложенную копейку.